深圳城市更新计划项目主导方向（深圳城市更新项目可行性研判步骤

征地返还用地与房产证问题：深圳市城市更新项目的核心研判点

源自公众号：深圳市城市更新

在深圳这座繁华都市的更新历程中，征地返还用地与房产证问题无疑是两大核心关注点。今天，让我们一起这些问题，并深入了解深圳市城市更新项目的可行性判断要点。

一、权利人与五类地

1. 澄清合作方或原业主的身份至关重要。需明确是否属于地主或项目主，并了解土地出让手续及土地证权利人。未征未转的情况下，村股份公司是主要业主，其他利益相关体则起到辅助作用。

2. 拆迁范围内的五类用地比例达到60%，是项目启动的关键。这五类用地包括国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地以及已按登记历史遗留问题处理的用地。每一类别都有其独特的特征和判定标准。

二、规划核查与法定图则

城市更新方向需与法定图则规划保持一致。例如，一个工业区若要改为商住用途，必须确保的法定图则规划为商住，否则项目申报可能会被否决。更新范围内的建筑年限也是重要考量因素，旧改项目的使用年限一般要求超过15年。

三、更新意愿与占地面积

权利人或股份公司股东的更新意愿超过80%，通常意味着项目能够顺利推进。拆迁占地面积在原特区内要求超过三千平方米，原特区外则要求超过一万平方米。这些指标直接影响到项目的可行性和实施进度。

四、其他考量因素

限高要求、水源保护线、生态控制线、历史风貌保护区等都是影响城市更新项目的重要因素。土规核查、农用地和基本农田核查也是决定项目能否顺利进行的关键步骤。核查现状密度、核征转地等环节同样不容忽视。

深圳城市更新项目的可行性研判并非一蹴而就，需要全面深入地了解各环节的风险和难点。只有充分掌握这些信息，才能做出明智的决策，确保项目的顺利进行。

版权声明：版权归原作者所有，我们尊重作者的成果。如有侵权，请联系我们及时删除。感谢支持原创，欢迎。

深圳城市更新项目的风险与难点解读

深圳，这座快速发展的城市，其城市更新项目背后隐藏着诸多风险与难点。为了更好地解读这些风险与难点，让我们深入一下深圳城市更新项目的核心环节及其挑战。

权利人的复杂关系网络是一大挑战。在拆迁范围内，需要与各权利人进行深入的沟通和协调，确保大部分权利人的更新意愿达成统一。这不仅涉及到经济利益，还涉及到各方利益的平衡和协调。

五类用地的界定与处理是一大难点。如何确保这五类用地的比例达到60%，并处理好每一类用地的特殊问题，是项目能否顺利进行的关键。旧屋村的建筑年限问题也是一大风险点。建筑物的使用年限和合法手续都是影响项目可行性的重要因素。

规划核查与法定图则的符合性也是一大挑战。城市更新方向必须与法定图则规划保持一致，否则项目申报可能会被否决。水源保护线、生态控制线和历史风貌保护区的限制也是项目实施的重要约束条件。

除此之外，土规核查、农用地和基本农田核查等环节也是充满风险的挑战点。项目的占地面积和位置都会受到这些因素的影响，从而影响到项目的可行性和实施进度。

深圳城市更新项目的风险与难点涉及多个方面，包括权利人关系、五类用地处理、规划核查、生态与历史保护等。只有全面深入地了解这些风险与难点，并制定相应的应对策略，才能确保项目的顺利进行并取得成功。